Desde hace muchos años se hace evidente la falta de vivienda social en el país. Todo el mundo habla de ello y se queja. En el Centro de Estudios de Opinión (CEO), un 23% de los catalanes lo sitúa como el principal problema de la sociedad, muy por encima de la cuestión migratoria, la inseguridad ciudadana, la economía o el desempleo. Si miramos la tendencia en los últimos 5 años, la vivienda se sitúa siempre al frente de los problemas sociales que sufrimos, aunque hace 15 años ya se destacaba como uno de los problemas más relevantes. La pregunta es qué hemos hecho en todos estos años para resolverlo y la verdad es que no gran cosa, sino todo lo contrario. Cada paso que dan los gobiernos va en sentido contrario.
La vivienda ha sido una de las grandes fuentes de financiación de las administraciones públicas, ICIOs, Plusvalías, IVAs, ITPs, licencias urbanísticas, que se reparten entre los municipios, los gobiernos autonómicos y el gobierno central. Además, hay que tener en cuenta que los promotores deben ceder entre un 10% y un 20% del suelo para equipamientos y espacios públicos, necesarios, pero que encarecen el precio del suelo. Todos estos costes y gastos impositivos siempre repercuten al comprador final, que normalmente será el gasto más grande que hará en su vida. Ya vemos, por tanto, quién siempre gana en el proceso constructivo: las administraciones públicas que cobran los impuestos sin tener en cuenta los márgenes empresariales o las crisis.
Si miramos los márgenes comerciales de la construcción, podemos ver que pueden ir del 5% al 20%, pero hay que tener en cuenta que cuando se obtienen estos márgenes brutos en el momento de la venta del inmueble, han pasado como mínimo 3 años desde que se plantea la adquisición del suelo y se produce la entrega del inmueble. Dividid, por tanto, el margen entre tres años y veréis el rendimiento anual. Merece más la pena dedicarse a comprar “Bonos del Estado” al 3% sin riesgo, trabajo y quebraderos de cabeza. Resultados que desmienten el discurso oficial de la especulación empresarial en el sector.
¿Por qué suben los precios de la compra y alquiler de la vivienda? Muy sencillo y por dos razones: el aumento de las materias primas y los costes laborales, como sucede en todos los sectores, y por otro lado, por la mala gestión de las administraciones públicas.
Sobre la primera causa no se puede hacer gran cosa y está sujeta al mercado. Si pagas poco a los trabajadores del sector, estos irán a trabajar a sectores que paguen mejor. Sobre los precios de los materiales, el equilibrio entre oferta y demanda situará estos costos en su precio justo.
¿Por qué es responsable la administración de este desaguisado? Pues por varias razones:
- Por no haber priorizado de verdad la vivienda como un problema social a resolver.
- Por no haber asumido el liderazgo público que les correspondía para promover vivienda social. Tenemos 4 veces menos vivienda social que la media europea.
- Por haber estigmatizado a los promotores y a los propietarios de vivienda como los causantes del problema con un discurso falso y desresponsabilizador. La culpa de los males es de ellos -aseguran siempre-, que especulan y restringen la oferta para que suban los precios.
Por tanto, sobre estas premisas hemos ido construyendo un relato y unas políticas que, como los cangrejos, van en dirección contraria a la que deberían ir, por las siguientes razones:
- No se ha considerado la vivienda como una infraestructura funcional esencial como se ha hecho con las infraestructuras viarias, ferrocarriles, autopistas, servicios de agua, etc. con liderazgo público y colaboración privada.
- No se han identificado las necesidades de la población actual en cuanto a la juventud y la gente mayor. Colivings y nuevos modelos relacionales que demandan un replanteamiento de la pluralidad de espacios habitacionales que la sociedad necesita hoy.
- No se ha generado nuevo suelo público suficiente para dar salida a las necesidades actuales. Con una Ley ómnibus se podría transformar mucho suelo para convertirlo en residencial.
- No han creado un marco jurídico seguro para tenedores de inmuebles y promotores inmobiliarios. Los grandes fondos de inversiones, necesarios para esta revolución pendiente, buscan países y territorios donde encuentren esta seguridad y muchos de ellos pasan de largo cuando miran Catalunya. Los procesos de transformación de suelo son muy lentos y pueden durar muchos años. Si por el camino te van cambiando las reglas del juego, es inviable cualquier inversión.
- Aún no tenemos resuelto el problema de las 120.000 ocupaciones y la sobreprotección de los colectivos vulnerables que hacen que muchas familias tapien las puertas de sus casas y dejen los inmuebles sin alquilar. Precios de alquileres intervenidos, reservas de suelo del 30% para viviendas de renta limitada, profesionales de la ocupación como profesión emergente, vulnerables desamparados de una administración que traspasa sus obligaciones a los propietarios, contratos obligatorios de 7 años de alquiler... y podríamos continuar con una larga lista más de inseguridades jurídicas.
- Lentitud irracional en la tramitación de los expedientes urbanísticos. ¡Transformar un suelo para que se convierta en edificable tarda de media 3,5 años! Cuando poniendo sólo un poco de sentido común y manteniendo el modelo garantista actual se podría hacer en 2,3 años, como pasa en Andalucía con la normativa que han aprobado recientemente. Copiar las cosas buenas es de sabios. En los cuadros adjuntos se puede ver cómo facilitar las tramitaciones.
- En casos de emergencia se deben tomar decisiones excepcionales aunque sean temporales. Dedicamos a la vivienda el 0,2% de los Presupuestos Generales del Estado (PGE), lo que supone una declaración de principios sobre el poco interés que prestamos al tema. Tenemos los departamentos de urbanismo saturados: las tramitaciones de licencias municipales tardan cerca de un año en Catalunya para ser aprobadas y no están dispuestos a subcontractar algunas tareas a colegios profesionales reconocidos para acortarlo. La subsidiariedad es una palabra proscrita en la Administración.
El sector público ha puesto unas bases para revertir su situación de parálisis prometiendo 50.000 viviendas para los próximos 5 años con una inversión de 1.100 millones de euros. El presidente Montilla, en 2006 también prometió la misma cifra, y evidentemente no se ha cumplido. Los expertos del sector ya han calificado de imposible esta meta y vaticinan que, como mucho, se podrían llegar a crear unas 10.000 viviendas, un 20% de lo que nos proponen.
En cualquier caso ya se han comenzado a dar algunos pasos positivos desde la Administración. Desafortunadamente, no se han corregido los tics anti-iniciativa privada y los impedimentos para que el sector privado complemente la oferta pública continúan intactos. La inseguridad jurídica, la lentitud burocrática y la sobreprotección de los inquilinos son las rémoras que continúan vivas, que no permiten que el sector privado se sume con todo su potencial para contribuir a la incipiente iniciativa pública.