Barcelona tiene un problema con el acceso a la vivienda. Esto no es ninguna novedad. Y si no que lo digan a las más de 600 personas que han solicitado un "piso colmena" porque no se pueden permitir pagar el elevado precio de comprar o alquilar un piso. El mercado del alquiler ha tocado techo, con unos precios tan elevados que hemos llegado en su punto que los compradores ya ven más rentable pagar la hipoteca cada mes que el elevado precio de alquilar un piso. Una situación que está haciendo presión al mercado de compraventa de vivienda y ha elevado el precio por metro cuadrado un 12,46% a escala nacional y un 12,86% a la ciudad de Barcelona el primer semestre del 2018, según los datos del XXVII Informe sobre el mercado de la vivienda presentada este miércoles por el Grupo Tecnocasa y la UPF. Ya vale más comprar un piso que alquilarlo.
El eco mediático del elevado precio de los pisos y de las dificultades para acceder a una vivienda, junto con la etiqueta de burbuja inmobiliaria, están acelerando las decisiones de compra de pisos de las personas, alerta el catedrático de Economía de la UPF, José García-Montalvo. Sin embargo, la burbuja en el alquiler no es posible, "puesto que conceptualmente no existe", señala el economista. "En el caso de la compraventa de vivienda, como que un piso se financia con crédito, si los bancos dan crédito de forma ilimitada, el precio puede crecer sin límite. Pero esto no es posible en el alquiler, puesto que es una rentabilidad, no un activo".
El alquiler tiene un límite: los salarios y la renta de las familias. Si las familias no son capaces de pagar el precio del alquiler con su sueldo, el mercado tocará techo. Y esto ha pasado en Barcelona, que ha provocado que la demanda de pisos se desplace hacia otras ciudades del área metropolitana, como l'Hospitalet de Llobregat, que ha visto como el precio por el metro cuadrado ha crecido un 12,5%. Pero no sólo ha habido un movimiento en la demanda de pisos de alquiler, sino también de personas que ven más factible pagar la hipoteca. "De este modo se está haciendo presión en el mercado de la compraventa de pisos mientras se va deshinchando la presión en el mercado del alquiler", señala García-Montalvo.
Signos de cansancio
El mercado de la vivienda muestra signos de recuperación, con un crecimiento del 12,46% en el precio por metro cuadrado a escala nacional, la tasa de crecimiento más alta desde la recuperación económica en 2014. Sin embargo, los expertos alertan que "no es normal ni bueno crecer por encima de los dos dígitos".
En Barcelona, el crecimiento ha sido del 12,86% el primer semestre de este año, con un precio que se sitúa en los 3.213 euros el metro cuadrado, una cifra que no se lograba desde el año 2009. A escala nacional, el precio actual se sitúa aproximadamente a los mismos niveles que en 2011 (2.180 euros el metro cuadrado). "Barcelona ha crecido mucho más rápido y ha avanzado dos años más que la media de las ciudades españolas", apunta el director del departamento de análisis e informes del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero.
García-Montalvo: "No puede haber una burbuja del alquiler, puesto que el alquiler tiene un límite: la renta de las familias"
Aun así, algunos indicadores señalan como, después de cuatro años y medio de fuerte crecimiento, el mercado inmobiliario empieza a mostrar signos de cansancio. La tasa de descuento, es decir, la diferencia entre el precio al cual quiere vender un piso el propietario y el precio al cual finalmente se vende, se ha reducido hasta el 3,58% el año pasado, lo cual demuestra como está costando más vender un piso que estos últimos años.
Por otro lado, las transacciones están creciendo más lentamente en la capital catalana que en el conjunto de España. Barcelona y Madrid están perdiendo el liderazgo de ciudades donde más crece el precio de los pisos en favor a otras zonas de las áreas metropolitanas u otras ciudades como Valencia. "Normalmente, en cualquier mercado inmobiliario hay un par de ciudades que marcan la tendencia del mercado, que van por ante el resto, y si estas dos están reduciendo el crecimiento, significa que el proceso está cambiante", apunta García-Montalvo. Según el economista, la economía se está frenando, con la desaceleración del turismo y el incremento del paro, "lo cual puede tener un impacto en el mercado inmobiliario, que crece a la vez que lo hace la economía".
Las hipotecas más caras están en Barcelona
A pesar de que Barcelona ha frenado su crecimiento como ciudad con un incremento más grande del precio de la vivienda, se sigue situando como la segunda que más crece el precio de la hipoteca, sólo por detrás de Córdoba. El primer semestre del 2018, la hipoteca en la capital catalana se ha situado en los 149.722 euros (+16,5%). Sin embargo, "aunque traemos cuatro años de crecimiento, el valor de la hipoteca no llega a la cifra de antes de la burbuja inmobiliaria", apunta el consejero delegado del Grupo Tecnocasa, Paolo Boarini.
Con el estallido de la crisis, los bancos pusieron como requisito que sólo las personas con un contrato laboral indefinido podían acceder a una hipoteca. Esto provocó que el 2013 la mitad de las operaciones de compraventa de vivienda se hacían al contado. Pero la tendencia se ha revertido y actualmente un 72% de las operaciones de compra se hacen con hipoteca.
La presentación del estudio de Tecnocasa a la UPF | ACN
En cuanto a la cuota de las hipotecas, el informe apunta que se destinan unos 400 euros al más, lejos de los 1.000 euros que se destinaban en el 2007. En este sentido, el hipotecado dedica menos de un 30% de sus ingresos a pagarla, mientras que durante los años 2006 y 2007, los hipotecados llegaron a dedicar el 65% de sus ingresos.
Quién compra una vivienda hoy en día?
El principal comprador de un piso actualmente es aquella persona que compra su primera vivienda (un 73,5%), mientras que un 26,5% son los llamados inversores, personas que adquieren un piso para ponerlo después en alquiler. Además, la mayoría de compradores de una vivienda lo pagan a través de una hipoteca (72,39%) y son tanto hombres como mujeres de entre 25 y 44 años (75,62%) y con un contrato de trabajo indefinido (81,11%).
Barcelona ya no es tan atractiva por el inversor, que busca otras ciudades que proporcionen más rentabilidad
La mayoría de viviendas vendidas este primer semestre del año tienen un precio que ronda los 100.000 y 200.000 euros, a pesar de que ha crecido la franja de pisos que valen entre 200.000 y 300.000 euros. Además, los compradores buscan principalmente pisos de tres y dos habitaciones, respectivamente. Aún así, cada vez cuesta más encontrar pisos vacíos, tanto en el mercado de la vivienda como en el mercado del alquiler. Mientras que en 2013 el 68,3% de los pisos vendidos eran vacíos, ahora esta cifra se reduce en favor de las viviendas donde vivía el propietario. "Un dato que demuestra que Barcelona no tiene tantos pisos vacíos en la ciudad como se cree", apunta Cubero.
Los inversores marchan de Barcelona
El año 2013, los inversores representaban casi un 40% de los compradores de vivienda en Barcelona, un porcentaje que se ha reducido hasta el 27,9% este 2018. El motivo? Barcelona ha dejado de ser atractiva por los inversores, especialmente por los extranjeros (han pasado de representar un 45,5% el 2015 a un 24,8% el 2018), a quien no los importa la ciudad donde adquieren el piso. "Al final, el inversor busca la zona que le puede proporcionar más rentabilidad, teniendo en cuenta el precio por el cual compra la vivienda y el precio al cual lo puede alquilar. Y últimamente se ha visto como una zona que está despertando el interés de los inversores es Valencia", señala Cubero.
Así que menos inversores que compran pisos, más dificultados para vender una vivienda y una pérdida de liderazgo de Barcelona como ciudad donde más crece el precio de la vivienda. Parece que el mercado inmobiliario está sufriendo síntomas de cansancio.