Fue conocido como el unicornio del coworking. Sus fundadores, Adam Neumann y Miguel McKelvey, fueron dos visionarios que consiguieron seducir a emprendedores y empresas de todo el mundo y llegar a expandir WeWork y el formato del coworking a un total de 29 países. Pero en estas afirmaciones impera el pasado: la burbuja pinchó en cuestión de cinco meses y WeWork, a pesar de que todavía es el operador de espacios de trabajo flexibles más importante del mundo -junto con IWG- hace tiempo que no habla de expansión, sino de sobrevivir en un sector en auge en el que él es la nota discordante.
La pesadilla del operador de espacios flexibles empezó en septiembre del 2019 cuando, después de anunciar su salida a Bolsa, las autoridades reguladoras de los Estados Unidos advirtieron de ciertas irregularidades que despertaron la desconfianza de los inversores y provocaron que el valor de la empresa pasara de 47.000 millones de dólares a 8.000 millones en solo cinco meses; con la destitución de su CEO, Adam Neumann, incluida. ¿El principal problema? El empresa no era rentable: su modelo de negocio estaba basado en la expansión constante, a pesar de que ésta no fuera sostenible.
Según fuentes del mercado inmobiliario, durante mucho tiempo WeWork ha conseguido las mejores plazas del mercado pagando precios inasumibles para el resto de los operadores con el único objetivo de crecer en número de espacios. Pero no pensar en un crecimiento sostenible ha provocado pérdidas millonarias -696 millones de dólares en los primeros seis meses del 2023- y tener que cerrar espacios de oficinas en todo el mundo.
Durante mucho tiempo WeWork ha conseguido las mejores plazas del mercado pagando precios inasumibles para el resto de los operadores
En noviembre del 2022 la compañía anunció el cierre de hasta 40 centros de coworking en Estados Unidos y, a pesar de que este verano aseguraron en un comunicado que no preveían ningún cierre en Barcelona y Madrid, la mancha de aceite ya se ha extendido a ambos mercados. En Madrid, por un lado, cerró el centro ubicado en Francisco Silvela, propiedad del fondo AEW, a finales del 2022, aunque abrió otro en la calle Goya este último mes de junio. Ahora bien, en las dos ciudades -según fuentes del mercado inmobiliario- está negociando la salida de más edificios. En Barcelona, de hecho, está a poco de cerrar la salida de sus oficinas de avenida Diagonal, propiedad de Emesa.
Los propietarios de estos edificios buscan que otro operador de coworking absorba el espacio de WeWork pero, afirman, "es difícil que alguien iguale las rentas que pagaba WeWork".
Estos cierres, pero, forman parte de la nueva estrategia de la compañía para equilibrar su balanza financiera y evitar la quiebra: deshacerse de los inmuebles menos rentables, renegociar rentas con las propiedades y consolidar los centros que funcionan. De hecho, WeWork cuenta con 4 centros en Madrid y 6 en Catalunya, los cuales disfrutan de una ocupación superior a su cartera global: un 86% de ocupación media los 10 de España frente a un 75% de media global.
El coworking en Catalunya suma nuevos espacios
WeWork puede haber tambaleado, pero su impacto en la aceptación y expansión del coworking en todo el mundo todavía se mantiene y, de hecho, el formato vive en estos momentos un momento dulce, ahora que puede mirar desde el retrovisor la pandemia de la covid-19.
En Catalunya, concretamente, la crisis sanitaria y las restricciones supusieron un revulsivo para este sector, que desde el 2016 crecía como la espuma; y en 2022 consiguió volverse a posicionar con fuerza, no sólo recuperando la ocupación en los centros existentes, sino abriendo de nuevos. De este 2023 destacan las aperturas de Aticco (4.300 metros cuadrados en la calle Bailén, asesorados por Forcadell), la de IWG en la plaça Molina de 3.900 metros cuadrados y la de Lexington, asesorada por CBRE, de 2.000 metros cuadrados en la Illa Diagonal.
Según datos de la consultora CBRE del primer trimestre del 2023, Barcelona cuenta con 223.000 metros cuadrados de espacios flexibles, los cuales representan el 3,5% del stock total de oficinas y suponen hasta 22.300 puestos de trabajo. Madrid -para comparar- presenta cifras similares: 234.600 metros cuadrados, que representan el 1,8% del stock total y 23.460 puestos de trabajo. Según datos de JLL, estos espacios cuentan, además, con muy buenas cifras de ocupación: sólo tienen un 4% de disponibilidad, frente al 29% de la disponibilidad que hay en las oficinas tradicionales.
Barcelona cuenta con 223.000 metros cuadrados de espacios flexibles, los cuales representan el 3,5% del stock total de oficinas
Barcelona, además, disfruta de una posición destacada en el mercado internacional. De la región EMEA (Europa, Oriente Medio y África) es la tercera ciudad que cuenta con un porcentaje mayor de espacios de cotrabajo respecto al stock total de oficinas (3,5%), por detrás de Londres y Ámsterdam. Madrid ocupa la novena posición (1,8%).
¿Cuáles son los principales operadores de Barcelona?
El sector del coworking, tanto en Barcelona como en Madrid, está concentrado en pocas manos. Concretamente, el 70% de la superficie flexible en ambas ciudades está en manos de 10 operadores. En Barcelona, la pole position la ocupa IWG, la compañía bajo la cual operan Regus, Space, HQ y Signature. IWG cuenta en Barcelona con 14 centros y 42.000 metros cuadrados. De hecho, es también el principal operador de España y concentra el 21% de la superficie flexible de Barcelona y Madrid, según datos del último informe de Coworking Spain.
El 70% de la superficie flexible en Barcelona y Madrid está en manos de 10 operadores
Lo sigue el operador catalán Aticco que, después de las últimas aperturas en la calle Bailén (Barcelona) y en la calle María de Molina (Madrid) suma 9 ubicaciones y 41.500 metros cuadrados de superficie en toda España. En Barcelona cuenta con casi 34.000 metros cuadrados. Y no se quedará aquí: fuentes del mercado aseguran que el operador abrirá en breves nuevos espacios que lo ensartarán hacia los 50.000 metros cuadrados, consolidando la tercera posición en todo el Estado, justo por detrás de los operadores internacionales IWG y WeWork.
En sus planes de expansión, pero, el operador nacido en Barcelona se desmarca de la estrategia que ha seguido en los últimos años WeWork: quiere, justamente, lograr un crecimiento sostenible. Según explicó Gabriel Espín, su CEO, en una entrevista a Brainsre, "el modelo de coworking se puede ejecutar de manera rentable y consideramos que es la única manera de poder tener un crecimiento y viabilidad sostenidos en el tiempo".
Muy cerca de Aticco se sitúa WeWork, con cuatro centros y 33.000 metros cuadrados de superficie flexible en la ciudad. De hecho, hasta la última apertura de Aticco de este verano, WeWork ocupaba la segunda posición del ranking barcelonés.
Utopicus, el coworking de Colonial, es el cuarto operador con más superficie en el mercado catalán: 14.000 metros cuadrados concentrados en cinco centros. En Madrid actualmente tiene seis, después de haber cerrado tres "no estratégicos" durante este 2023 "con el objetivo de optimizar los espacios y mantener en cartera las mejores localizaciones", según ha publicado Colonial en sus resultados del primer semestre del 2021.
Según datos de Cowoking Spain, a Utopicus lo sigue CloudWorks, operador también nacido en Barcelona, que dispone de 12 espacios en Barcelona (con un total de 14.000 metros cuadrados) y dos más en Madrid. A finales del 2022 la compañía anunció que este año incorporaría a su cartera un nuevo centro, pero todavía no hemos recibido noticias.
Y casi compartiendo posición se encuentra Monday, que en Barcelona cuenta con cinco espacios y una superficie de 13.000 metros cuadrados. El operador está calentando motores para asumir nuevas aperturas en Málaga, Madrid, Barcelona y Lisboa a lo largo del 2024.
Unos y otros exponen en sus comunicados la intención de aquirir nuevos espacios tanto en Barcelona como en otros mercados, hecho que refleja las perspectivas a la alza de un sector que empezó seduciendo emprendedores y startups, pero que ha acabado contando también con la aceptación de grandes multinacionales como Microsoft, Ebay, LinkedIn, Banco Santander, Deliveroo, Accenture, AXN, Cognizant o Lenovo. Se escuchan buenos augurios por el sector del coworking, a pesar de la nota discordante.