"El sector inmobiliario sigue siendo atractivo". Así de esperanzado ha comenzado el año 2025 CBRE. La empresa de servicios financieros e inmobiliarios ha presentado su informe Real Estate Market Outlook 2025, el cual califica el 2024 como "el año de la recuperación" y avanza que el 2025 será el de "la consolidación". Todo ello, en un contexto en el que el sector "tocó fondo" en 2023, con niveles de inversión similares a los de 2013. Y no solo en Barcelona y el Estado, sino en el "mercado europeo". Así lo ha señalado en la sede de la entidad, Xavier Güell, managing director de la oficina de la multinacional en la capital catalana, donde ha compartido que la inversión en Barcelona repuntará hasta un 20% durante el presente año.
CBRE encara el 2025 con buenas sensaciones, en parte gracias a los buenos resultados con los que se finalizó el 2024: en el ámbito estatal se proyectaba una mejora de un máximo del 20% y es lo que se logró. De cara al año próximo, la previsión es mantener el ritmo. Según Marta Tarrío, responsable de Research Barcelona de CBRE, los factores que impulsarán este aumento serán la "bajada de los tipos de interés y un entorno de financiación que permitirá operaciones institucionales".
En Barcelona, los datos son aún mejores: el incremento interanual ha sido del 33%, es decir, la cuarta mejor cifra de la serie histórica desde 2015. De cara a este año también se prevé la horquilla entre el 15% y el 20%. Eso sí, con un matiz: "Será un poco mayor que el ritmo estatal". Así, estiman alcanzar los 3.000 millones de inversión frente a 2.500 millones del año pasado y los 15.000 millones que pronostican que se superarán en el Estado.
Los hoteles lideran los volúmenes de inversión
Por sectores, en Barcelona los hoteles fueron la gran fuente de inversiones en 2024. Aportaron casi 630 millones de euros y concentraron el 19% de los desembolsos que se realizaron en el Estado. Solo las Islas Canarias (20%) presentaron mejores datos. Gran parte de este éxito se explica por el repunte del turismo, una tendencia que Güell cree que se mantendrá en 2025. A pesar de ello, el empresario no se ha atrevido a apostar por los hoteles como principal generador de inversión.
Y es que el living, segunda fuente en la clasificación con 512 millones de euros, también tiene potencial para liderar el crecimiento este 2025. En el estado español lleva años haciéndolo, y supone el 31% del volumen total, frente al 20% que representa en Barcelona. Además, este año también se ha convertido en el sector líder de Europa.
En Catalunya, la mayoría de este negocio se concentra en las residencias de estudiantes. La otra cara de la moneda son las operaciones de compraventa, que presentan cifras mucho más bajas en la ciudad condal. Según CBRE, este hecho está directamente relacionado con la legislación vigente. "Si hubiera más seguridad, los volúmenes de inversión en Barcelona serían aún muy superiores porque este tipo de inversión gusta a los fondos, pero solo entran cuando creen que deben hacerlo", ha analizado Güell.
Güell prevé que Barcelona experimente "uno de los crecimientos más grandes del entorno europeo" de las rentas 'prime' durante los próximos años
Finalmente, las oficinas continúan fuertes, con 447 millones de euros aportados a la suma total. "La demanda ha crecido. Las contrataciones han subido un 20% en comparación con 2023", ha explicado Tarrío. De cara a 2025, hay múltiples objetivos: el primero de ellos, superar los niveles de 2021 y 2022. El segundo, continuar aumentando las rentas prime, las cuales ya se han situado en 30 euros el m² de media por primera vez. Es una cantidad aún muy baja si se compara con otras ciudades como Milán, Múnich o Dublín, que están por encima de los 50 euros el m². Londres, con casi 150 euros el m², se encuentra a años luz.
"No tiene sentido que Barcelona tenga estos niveles de renta, porque ofrece edificios de calidad igual o superiores que Milán o Dublín y la calidad de vida es mejor", ha comentado Güell. Por eso, el managing director de CBRE en la capital catalana prevé que la ciudad experimente "uno de los crecimientos más grandes del entorno europeo" durante los próximos años, y ha anunciado que ya se han cerrado operaciones por encima de los 40 euros el m².
El 22@, la gran joya por explotar
Sin duda, el nombre propio de la presentación del informe ha sido el distrito 22@, una área que representa casi el 30% de las oficinas que hay en Barcelona. Para CBRE no solo está infrautilizada, sino que puede ser la "palanca" para solucionar muchos de los problemas que sufre la ciudad. Uno de estos remedios es el "mix de usos" que plantea Güell: "Existe un desequilibrio muy grande respecto a Barcelona: en el 22@ hay 15 m² por habitante, mientras que en la ciudad es de 2 m² por habitante", ha remarcado.
De hecho, Güell ha subrayado que las "ciudades equilibradas" son las que liderarán el futuro. "Después de la pandemia, la gente ya no quiere perder una hora y media para ir a trabajar. Tenemos que repensar las ciudades", ha insistido. Por esta razón, ha recordado que hay "grandes bolsas de suelo por desarrollar" y ha propuesto una nueva Modificación Puntual del Plan General. Ahora bien, esta vez "contando con el sector privado", una circunstancia que CBRE ha criticado que no se produjo hace dos años. De hecho, se proyectaron 3.300 viviendas y hay 370 en ejecución. "Pero no hay ni una sola obra acabada en dos años y medio", ha matizado Güell.
Ahora, plantean que se haga vivienda en el suelo terciario que queda en el 22@. Prevén tener 8.400 posibles viviendas que darían vida a 21.000 personas, un hecho que se traduce en un incremento del 160% de residentes. "Sería como generar un barrio nuevo, como colocar allí a Les Corts", ha comparado el directivo.
Esta, sin embargo, no es la única propuesta. La alternativa sería flexibilizar el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT). "Este proyecto bloquea actualmente el coliving, el flex living y las residencias de estudiantes", ha recordado Güell. Si se reformara, CBRE calcula que podrían generar 18.750 camas, una cifra que igualmente incrementaría la población en un notable 130%. Además, Güell ha añadido que crear un nuevo barrio residencial atraería a su vez más inversión a la zona.
La "parte norte" del 22@ presenta un "preocupante" 40% de desocupación actualmente, muy por encima del 10-12% recomendable para CBRE
Más allá de proyectos de futuro, CBRE no descarta que lleguen grandes inversiones de cara a 2025, aunque considera que se debe diferenciar la salud del 22@ por tres zonas. La primera, la "zona Glòries", tiene un nivel de desocupación de Grado A del 12%. Para situarnos, la inmobiliaria considera saludables las tasas comprendidas entre el 10% y el 12%. En cuanto a la "parte sur", la cifra asciende al 16%: "está un poco por encima, pero no estamos superpreocupados", ha resaltado Güell. Es en la "parte norte" donde se han encendido las alarmas. Actualmente, presenta un 40% de desocupación y está mayoritariamente ocupada por empresas de entrega.
La logística: ¿la gran revelación de 2025?
El 2024 también fue un buen año para la logística catalana, con una contratación por encima de los 710.000 m² (+33% respecto a 2023). Para 2025, se anticipa una estabilización de la absorción, entre los 600.000 m² y los 700.000 m², en línea con la media de los últimos cinco años.
Ahora bien, no todo son buenas noticias. En el pasado 2024, los volúmenes de inversión cayeron un 40%. Una problemática que Güell atribuye a la "falta de oferta". "Los propietarios consideraban que las yields estaban demasiado perjudicadas. Por tanto, aquellos que tenían activos y querían vender han decidido esperar a 2025", ha concluido Güell, que pronostica mayores operaciones para este año y unas rentabilidades que aún se comprimirán más en prime.
Según el informe, los niveles de disponibilidad de la primera corona seguirán por debajo del 3% y la tercera corona mantendrá la tendencia descendente
Actualmente, los precios en Catalunya están alrededor de los 9 euros el m², es decir, dos euros por encima de Madrid. "Esto puede chocar con la tendencia de volúmenes de inversión industrial, pero es un mercado líquido y esto tiene que ver con la ubicación en que se encuentran", ha señalado Tarrío. Según el informe, los niveles de disponibilidad de la primera corona seguirán por debajo del 3% y la tercera corona mantendrá la tendencia descendente.
Las conclusiones del informe son positivas e insisten en el pronóstico de consolidación, aunque se protegen ante posibles eventualidades. En el escrito, por cierto, no hay lugar para comentar los 50.000 pisos que quiere construir Salvador Illa. ¿El motivo? "Tenemos dudas razonables de si se hará", ha respondido un Güell con un tono escéptico. Recuperar la buena sintonía con las administraciones y apostar por la colaboración público-privada es el espíritu de entidades como CBRE, que apuestan por ser optimistas, a pesar del complicado contexto en el que operan.