La confianza es un estado de espíritu delicado, un tipo de "fe" que cuesta de ganar y de conceder. Cuando se logra, siempre es frágil, pues la confianza exige una renovación de votos constante. Nos pasa con las personas... y también pasa con los mercados.
"La confianza es un estado de espíritu delicado, un tipo de "fe" que cuesta de ganar y de conceder. Cuando se logra, siempre es frágil y exige una renovación de votos constante. Nos pasa con las personas... y también con los mercados"
En el caso del mercado de inversión inmobiliaria en Cataluña, después de unos meses de confianza malherida, los inversores internacionales vuelven a apostar fuerte, estimulados por el excelente comportamiento de la contratación de espacios inmobiliarios (oficinas y logística) por parte de nuestras empresas.
Con todo, ya sabemos qué pasará al mercado de inversión en Cataluña en los próximos meses:
1. Más operaciones de inversión
Históricamente, nuestro mercado dejaba la demanda insatisfecha debido a la escasez de producto en venta y así, el volumen de operaciones se veía asfixiado.
Este año la tendencia cambia: se producirá un mayor volumen de operaciones de inversión, no sólo por la reanudación de la confianza de los inversores, que vuelven, con deleite, a buscar operaciones en Cataluña, sino porque hay más activos en venta. Actualmente tenemos un pipeline de operaciones en curso de 600 millones de euros, un volumen muy significativo si miramos la serie histórica de los últimos años, sobre todo teniendo en cuenta que estamos a principios de año, un periodo tradicionalmente amodorrado y con poco nervio.
Los fondos de inversión que invirtieron cuando se acabó la crisis están deshaciendo posiciones porque ya han logrado el regreso que se habían propuesto. Los inversores que entrarán ahora a nuestro mercado, adquiriendo estos activos en venta, son inversores de corte patrimonialista, que exigen a sus inversiones una rentabilidad más moderada. Son inversores que se comprometen a largo plazo con sus inversiones, tienen el perfil inverso a los oportunistas.
2. Más profesionalización
Otro cambio de tendencia que observamos es la manera en que estos activos se presentan a los inversores. En comparación con otros mercados más sofisticados, en Barcelona acostumbraba a haber pocos procesos de venta ordenados y competitivos; muchos inmuebles se venían off market, sin estructurar presentaciones formales a los posibles inversores. Afortunadamente, con la entrada masiva de perfiles internacionales, nuestro mercado se está profesionalizando cada vez más, de forma que actualmente hay siete procesos formales en marcha de volúmenes relevantes, y pronto se añadirán unos cuántos más.
3. Promoción (o rehabilitación) y prelloguers
Las empresas que quieren implantarse en Cataluña prácticamente no encuentran inmuebles donde poder hacerlo. La 'tasa de disponibilidad', el coeficiente que nos indica la superficie disponible para que una empresa se establezca en un territorio, es anormalmente baja en Cataluña.
"Las empresas que quieren implantarse en Cataluña prácticamente no encuentran inmuebles donde poder hacerlo"
En el caso de las oficinas, la tasa de disponibilidad es sólo de un 5,4%; y en el de la logística, un 0% si hablamos de los alrededores de Barcelona y de menos del 2% si tenemos en cuenta la primera corona.
Esta situación, imposible de predecir hace sólo un año, dificultará enormemente la implantación de empresas en nuestro territorio en los próximos meses.
Esto hace que muchas de las empresas que necesitan una superficie superior a 5.000 metros cuadrados estén firmando contratos de alquiler de inmuebles que encara no se han entregado. Este es el caso de la consultora Everis, que ha alquilado recientemente una superficie de 25.000 metros cuadrados al 22@, cuando todavía faltan tres años para lo entrega del inmueble que ocupará.
Para arreglar -con retraso- este desajust entre oferta y demanda, en los próximos meses se pondrán en marcha muchas promociones de oficinas y de logística en Cataluña.
La gran pregunta es, si la demanda continuará tan fuerte de aquí a tres o cuatro años, cuando estas promociones se entreguen, en un más que probable escenario de recesión.
4. Demanda pujante en Cataluña, con recesión o sin
Mi apuesta es que la demanda continuará pujante, tanto en oficinas como en logística, por factores contra cíclicos y específicos de nuestro mercado.
En cuanto a la absorción de oficinas, Barcelona está aconteciendo un nodo de la industria digital y tecnológica, integrada por profesionales que se sienten atraídos por la calidad de vida de nuestra ciudad y por un ecosistema local muy articulado que los acoge. Este segmento económico es el futuro, y nuestra ciudad, si sabe jugar bien sus cartas, lo acompañará en su crecimiento.
"En el caso del mercado de inversión inmobiliaria en Cataluña, después de unos meses de confianza malherida, los inversores internacionales vuelven a apostar fuerte. El año apunta hacia un cierre histórico en volumen de operaciones de inversión"
En cuanto al mercado logístico, que el año pasar logró la cifra récord de contratación de 665.000 metros cuadrados, un 44% superior a la del ejercicio precedente, Cataluña ya ha acontecido un hub logístico con muchas empresas de ecommerce que dan servicio al sur de Europa. Las compres vía ecommerce no dejarán de crecer en los próximos años, por el que la demanda de naves logísticas continuará firme.
Conclusiones
El año empieza extraordinariamente activo y apunta hacia un cierre histórico en volumen de operaciones de inversión. Aprovechamos este periodo exento de turbulencias para arreglar los desajustos que tenemos, avanzarnos a las tendencias y especializarnos en los segmentos económicos en el que podemos brillar.