La crisis del mercado de alquiler al Estado español ha propiciado el cambio de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) por medio de un decreto-ley. Esta nueva regulación modifica las obligaciones de propietarios e inquilinos, pero, cuáles son los principales cambios que establece?
Sin duda, uno de los puntos más importantes de la nueva LAU es la modificación la duración máxima de los contratos de arrendamiento. Hasta ahora, al artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos se indicaba que los contratos podían tener una duración máxima de tres años. Es decir, tres años obligatorios para el arrendador y potestativos para el arrendatario. Ahora, esta duración máxima ha aumentado hasta los cinco años, siete en el supuesto de que se trate de una persona jurídica.
Qué consecuencias tendrá para los propietarios? Y para los arrendatarios? Se trata de una reforma social, puesto que la gran mayoría de las medidas que la forman favorecen el arrendatario y no tanto el amo de la vivienda. Gracias a esta modificación, el inquilino gana cierto poder en la relación al propietario, puesto que puede optar para firmar contratos que le otorguen más estabilidad a medio y largo plazo. Por otro lado, quien tenga una vivienda vacío con carácter permanente, podrá ver como crece el IBI a pagar sobre este bien inmueble en un porcentaje determinado. De hecho, los ayuntamientos pueden exigir un recargo a los propietarios de hasta el 50% de la cuota del impuesto, el que favorece la bajada de precios del alquiler y fomenta la firma de alquileres más largos y fiables para evitar la especulación inmobiliaria. Además, en cuanto al alquiler turístico, debido a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aquellos propietarios que quieran darle este uso a su vivienda tendrán que contar con la aprobación del 60% de los propietarios de la finca.
También aumentará el IBI de los pisos vacíos, que puede aumentar hasta un 50%
En cuanto a las prórrogas tácitas, si ninguno de las partes manifiesta su interés a poner fin al contrato antes de que este finalice, se entenderá tácitamente renovado por tres años más. Antes esta prórroga tácita era de sólo un año. De nuevo, esta medida quiere alargar la duración mediana de los contratos de arrendamiento, especialmente en el segmento residencial, y dar así más seguridad a largo plazo a las familias a la evitar eventuales subidas drásticas de la renta.
Qué pasa con la fianza y las garantías adicionales? También hay cambios en este sentido. Antes de la nueva reforma, y a pesar de que la Ley exigía únicamente una fianza de un mes para alquilar una vivienda y de dos meses para locales comerciales, a menudo el arrendador podía pedir, además, un aval y más de un mes de fianza. Ahora, todo el que el propietario puede pedir es un máximo de tres meses de la renta en concepto de fianza, pero no puede exigir otras garantías adicionales o avales.
Sólo se podrá exigir como fianza tres meses de alquiler
Tiene derecho el arrendador a recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido? Sí, tiene derecho a hacerlo en el supuesto de que lo necesitara como primera vivienda. También podrá poner fin al contrato de manera unilateral en el supuesto de que el inquilino no cumpla las cláusulas y obligaciones que estén incluidas en el contrato de arrendamiento, como por ejemplo afrontar pagos comunitarios ligados al alquiler, no conservar la vivienda correctamente, tener una conducta incompatible con la convivencia vecinal, etc.