Qué tengo que saber antes de comprar o alquilar una vivienda?

Comprar o alquilar una vivienda implica ser previsors. Hay que pensar en los gastos, los trámites que habrá que resolver, los papeles necesarios, informarse de todo antes... En algunos casos, el agente inmobiliario o el banco, si se firma una hipoteca, puede encargarse de parte de este trabajo, pero no siempre es posible delegarlo en un tercero.

Los gastos asociados a la compra de una vivienda se sitúan alrededor del 10 y el 15% de su valor. En el caso del alquiler, estas están cerca de las seis mensualidades, a pesar de que esto depende de la negociación con el propietario o la agencia. Para ayudar los interesados, Habitaclia ha elaborado una pequeña guía.

En el proceso de compra

Trámites:

• Acudir al Registro de la Propiedad para obtener toda la información jurídica sobre la vivienda. Te interesará saber si tiene cargas asociadas, como una hipoteca, o si está embargada. Puedes pedir una nota simple o bien un certificado de dominios y cargas, que tiene validez legal.
• Acudir en el ayuntamiento para conocer la situación legal del edificio, puesto que podría estar afectado por un plan urbanístico futuro.
• Acudir al notario para escriturar la vivienda. Sus honorarios están regulados por ley y son proporcionales al valor del inmueble.
• Inscribir las dos escrituras, la de la vivienda y la de la hipoteca, a tu nombre al Registro de la Propiedad. El coste varía según el ayuntamiento y según el precio de la vivienda.
• Acudir al catastro del ayuntamiento donde se encuentra la vivienda para cambiarle el titular. Este trámite no es obligatorio, pero es aconsejable. Así te podrán enviar el IBI, que tendrás que pagar cuando ya seas propietario de la vivienda.

Gastos:

• Si la vivienda te interesa mucho, tienes que empezar haciendo una paga y señal porque te la reserven. La cantidad no tiene que ser muy elevada. También puedes redactar un precontracte de compraventa, donde se detallen todos los datos sobre el inmueble y el procedimiento de pagos pactado con el vendedor.
• Firmar el contrato de arras, que está regulado al Código Civil y también sirve porque te reserven la vivienda. La cantidad a abonar oscila entre el 5 y el 15% del valor de la vivienda, que después se descuenta del total, y compromete las dos partes: comprador y vendedor. Se puede rescindir, pero perderás el dinero. Si lo rescinde el vendedor, tendrá que pagarte el doble del que has puesto.
• Elegir la hipoteca que más te convenga para financiar la compra. El Banco de España recomienda que el importe mensual de la hipoteca no supere el 30% de tus ingresos. La formalización del contrato de la hipoteca genera un Acto Jurídico Documentado (AJD) que cuesta un 1% de la cantidad escriturada.
• Tasar la vivienda para establecer su precio según el mercado actual por parte de un tasador oficial. Es un requisito para el cálculo de la hipoteca por parte del banco. Suele costar entre 250 y 350 euros.
• Si se trata de vivienda de segunda mano, pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma entre un 5% y un 10% del valor escriturado.
• Si la vivienda es nueva, tienes que pagar el IVA: un 10% del valor escriturado si la vivienda es de carácter general o un 4% si la vivienda es protegida.
• Suministros: hay que cambiar el titular de los contadores de luz, agua y gas, tanto si se compra como si se alquila.
• Pagar los gastos de la gestoría, si has contratado sus servicios para asesorarte en todo el proceso de compraventa.

Cuando seas propietario:

• Pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al ayuntamiento, que se sitúa entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral de la vivienda. En el año de venta de la vivienda, es el propietario quién tiene que pagar el IBI. Este impuesto es anual y se puede fraccionar.
• El impuesto de basura, que varía según el municipio. A veces se cobra junto al IBI.
• El recibo de la comunidad, para los gastos de la finca.
• El seguro de la comunidad que cubre siniestras estructurales del inmueble.

En el proceso de alquiler

Trámites:

• Es aconsejable acudir al Registro de la Propiedad para comprobar quién es el titular de la vivienda y en qué régimen se encuentra. También es recomendable inscribir el contrato de alquiler en este registro, el que te protege ante la venta del edificio o de la vivienda.

Gastos:

• La agencia inmobiliaria o el propietario pueden pedirte una paga y señal como reserva de la vivienda, que después te descontarán de la primera mensualidad o se comprometerán a volver si no se llega a firmar el contrato.
• Si alquilas una vivienda mediante una inmobiliaria, tendrás que pagar la comisión, que puede ser que tengas que pagar a medias con el propietario o al 100% tú como inquilino.
• Aportar la fianza a la agencia inmobiliaria o al propietario, que tienen que depositar en la entidad autonómica que corresponda: Incasòl, en el caso de Cataluña; IBAVI en las Islas Baleares; Agencia de Vivienda Social, en Madrid; Bizilagun, en Euskadi; Avra en Andalucía ... Esta cantidad se devuelve cuando finaliza el contrato, si no se ha incomplert ninguna cláusula del contrato, ni causado ningún desperfecto, daño o impago. La mencionada entidad autonómica es quien la devuelve.
• Los propietarios suelen pedir un aval bancario para hacer frente a posibles impagos.
• La primera mensualidad del alquiler, la del mes en curso. Si es posible, el coste del alquiler no tiene que superar el 30% de tus ingresos mensuales.
• Es optativo pero recomendable asegurar el contenido de la vivienda. El continente ya está asegurado por el propietario.
• Pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se calcula según los años de contrato y el precio del alquiler y varía según la comunidad autónoma
• Suministros: hay que cambiar el titular de los contadores de luz, agua y gas, tanto si se compra como si se alquila.
• La mudanza, si el piso no está amueblado o si te trasladas desde otra vivienda.