Desajustes entre la oferta y la demanda de vivienda

En un contexto de intenso debate sobre la Ley de Vivienda es más necesario que nunca reflexionar sobre la crisis de la vivienda, analizando sus causas y valorando si las medidas propuestas servirán realmente para mitigar el problema.

Desde el punto de vista de la oferta, se aprecia un estancamiento en la producción de nueva vivienda y, en cualquier caso, un importante déficit de promoción en las áreas de mayor demanda.

Por su parte, la demanda ha experimentado un importante incremento. Este aumento tiene diversas causas, algunas relacionadas con los residentes habituales y otras con la incorporación de nueva población en las ciudades. Sin embargo, este incremento no necesariamente se explica en base al crecimiento de la población empadronada. La ciudad de Barcelona es un caso paradigmático, su población empadronada ha disminuido en los últimos tres años y esta situación no ha restado presión al mercado inmobiliario. Es necesario relacionar algunas de las razones que explican este fenómeno.

La ocupación media de las viviendas tiende a disminuir, especialmente en las ocupadas por las personas mayores. En los pisos donde años atrás vivía una familia con hijos e hijas ahora quedan únicamente los padres y madres, con suerte la pareja o en los peor de los casos un cónyuge viudo. Este hecho es particularmente habitual en los edificios construidos entre las décadas de los 60 y 80.

"La emancipación de los jóvenes supone una nueva demanda sobre el parque inmobiliario sin que aumente el censo poblacional"

La emancipación de los jóvenes supone una nueva demanda sobre el parque inmobiliario sin que aumente el censo poblacional, y como la esperanza de vida cada vez es mayor la rotación de una vivienda es menor, afectando también a la oferta disponible de pisos. Además, se generan nuevas formas de convivencia, en especial las familias con padres y madres separados que precisan de doble domicilio.

La inmigración aporta también mayor población, parte de ella censada, pero a su vez, buena parte oculta a las estadísticas. Evidentemente, ambas partes, con necesidad de vivienda. Igualmente, los jóvenes profesionales y trabajadores desplazados que acuden a las ciudades buscando oportunidades laborales o bien ocupando cargos, muchas veces temporales, en las delegaciones de las compañías matriz, y los estudiantes, universitarios principalmente, que cursan sus estudios de grado en las universidades de las grandes urbes y a las que se añaden los temporales vía Erasmus. Todos aumentan la demanda.

"Regular el precio del alquiler, si paralelamente no se incrementa el número de pisos para alquilar, acabará beneficiando a las personas con un mayor poder adquisitivo"

Estos factores mencionados provocan necesidades para obtener una vivienda, tanto en régimen de compra como de alquiler. La cuestión es que quienes tienen mayor capacidad adquisitiva acaban marcando los niveles de precio del mercado, sobre todo en el caso del alquiler. En este mercado, los colectivos con menos recursos y, más concretamente, aquellos que presentan riesgo de exclusión no tienen capacidad para hacer frente al coste del arrendamiento dado que deben optar al mismo parque de viviendas al que se dirigen a los colectivos con mayor poder adquisitivo. Esto es así porque no existen las suficientes viviendas protegidas reservadas para ellas.

Regular el precio del alquiler, si paralelamente no se incrementa el número de pisos para alquilar, acabará beneficiando a las personas con mayor poder adquisitivo que, además, verán limitada la renta a pagar, mientras que los individuos con menos recursos continuarán excluidos del mercado. En definitiva, exactamente el efecto contrario que se pretende con la Ley de Vivienda.