La oferta de vivienda de obra nueva no remonta

Según los datos publicados por el INE, el volumen acumulado de compraventa de viviendas durante el primer semestre de 2024 ha caído un 4,48% en el conjunto nacional. Catalunya también ha presentado datos negativos, en conjunto una caída del 6,52% con las cuatro provincias en retroceso.

Esta bajada se explica principalmente por la caída de la oferta disponible. La oferta de obra nueva no remonta y esto frena la rotación de la vivienda usada. Esta situación se detecta claramente si analizamos la oferta de los portales inmobiliarios. Una caída de la cifra de ventas de viviendas tendría que comportar lógicamente un incremento del stock de oferta disponible, pero la realidad es que el número de anuncios no para de bajar.

Refuerza este argumento el hecho de que no vemos ninguna presión a la baja en relación con los precios, al contrario, estos se mantienen sólidos y con expectativas al alza.

"El desequilibrio en el mercado inmobiliario es tan acusado que los precios se mantendrán estables con presión al alza, especialmente en las grandes ciudades"

También ayuda a entender el mercado el comportamiento de las hipotecas, el recurso de los compradores a la financiación hipotecaria está en niveles muy contenidos, incluso el importe de la hipoteca media en 2024 está por debajo de las medias de 2022 y 2023, a pesar de que los precios de las viviendas han subido.

No tenemos, pues, un problema de demanda, sino que la limitación de la oferta está provocando la contención del mercado. Sobre este punto de partida, nos preguntamos cómo puede evolucionar el mercado.

Como elementos que posibilitarían una mayor demanda consideramos la previsible bajada de los tipos de interés, el control de la inflación, la buena marcha de la economía y la mejora de la ocupación. En caso de darse, estas circunstancias tensionarían más el mercado, en la medida que la oferta es inelástica y no puede responder de forma inmediata al incremento de demanda, la reacción del mercado se produciría a través de subidas en los precios.

Otro escenario vendría determinado por la ralentización económica que está sufriendo Alemania y la desaceleración de los Estados Unidos, en el caso de que esto contagiara la economía española podría provocar una relajación de la demanda y menor presión sobre el mercado inmobiliario.

En todo caso, el desequilibrio en el mercado inmobiliario es tan acusado que los precios se mantendrán estables con presión al alza, especialmente en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas en la medida que continúe el estancamiento de la oferta de obra nueva y el aumento de la presión demográfica que estamos experimentando actualmente.

"El mercado no se normalizará hasta que se incremente la oferta de nueva vivienda"

En Catalunya nos puede condicionar la posible retirada de los inversores que, a la vista de las limitaciones en los precios de alquiler y la consecuente bajada de rentabilidad, pueden valorar buscar alternativas de inversión en mercados no regulados.

El mercado no se normalizará hasta que se incremente la oferta de nueva vivienda que permita dar salida a la demanda latente, una demanda creciente impulsada por el crecimiento económico y demográfico y que está paralizada a la espera de encontrar oportunidades de compra adecuadas.