La vivienda de uso turístico, palomitas y mucha paciencia

Los pisos turísticos son viviendas destinadas al alquiler temporal a turistas y visitantes en lugar de ser residencias permanentes. En general, estos pisos se alquilan por períodos cortos de tiempo, que van desde pocos días hasta algunas semanas, y se gestionan a través de plataformas en línea o empresas dedicadas a la gestión de alojamientos turísticos, entre las cuales destacan Airbnb, Booking.com, HomeAway y muchas otras que ofrecen esta intermediación entre propietarios y turistas.

Tal como han publicado gran parte de los medios de comunicación y reconocidas fuentes del sector, los pisos turísticos han experimentado un aumento notable en los últimos años, impulsado en gran medida por el auge del turismo y el atractivo de ciudades como Barcelona o Madrid para los visitantes internacionales.

"Sabemos de sobra que la cuestión de los pisos turísticos es hoy la patata caliente de todas las administraciones, principalmente de los ayuntamientos"

En este sentido, días atrás, el Ayuntamiento de Barcelona anunciaba un plan para abolir los más de 10.000 apartamentos de uso turístico de la capital catalana en noviembre de 2028 para destinarlos al parque de vivienda residencial. Una noticia que, como no podía ser de otra manera, abrió la caja de truenos entre las diferentes asociaciones, partidos políticos, organismos económicos y agentes del sector.

El alquiler turístico, muy especialmente en zonas urbanas y turísticas, ha sido tradicionalmente un tema de debate, con preocupaciones sobre su impacto en las comunidades residenciales y la necesidad de una regulación adecuada.

Sabemos de sobra que la cuestión de los pisos turísticos es hoy la patata caliente de todas las administraciones, principalmente de los ayuntamientos. España, y en especial las grandes capitales, se está transformando en un nido de turismo de masas, desbocado. De hecho, no es poca la gente que hoy, en lugar de emprender un negocio, opta por comprar una vivienda y destinarla a uso turístico. Y es que actualmente España es uno de los países más visitados del mundo. Los datos así lo constatan. Según fuentes de la Organización Mundial del Turismo (OMT), 71.700.000 turistas pisaron nuestro país en el año 2023, una cifra solo precedida por Francia, con 77.500.000 visitantes. Son, en definitiva, cifras récord de turismo internacional que sitúan el territorio español en el segundo destino del mundo más visitado por los extranjeros.

España, y muy en particular Catalunya, no solo es el país que mejor combina su oferta cultural y patrimonial, sino que además destaca por la calidad de sus recursos naturales y culturales. Catalunya tiene sol, playa, montaña, una muy abundante oferta de museos, monumentos arquitectónicos y un muy amplio abanico gastronómico que dotan al territorio de una destacada ventaja competitiva respecto de otros emplazamientos turísticos.

"Cerrar los apartamentos turísticos, sin embargo, no será tan sencillo como se desprende de los últimos anuncios políticos"

No obstante, las autoridades competentes se posicionan mayoritariamente en contra de la sobreexplotación turística por un motivo básico: daña el mercado del alquiler y daña el mercado de la vivienda. Adicionalmente, destroza las urbes que quedan irremediablemente encadenadas al monopolio de la economía del turismo. Y en este contexto, el habitante autóctono casi está en extinción.

Este pasado noviembre de 2023 el Govern de la Generalitat aprobó un Decreto ley para regular las viviendas de uso turístico mediante la obtención de una licencia urbanística previa y de una autorización turística. De inicio, porque después los partidos recortaron el alcance de la medida en cifras y restricciones, el Decreto afectaba a 262 municipios que acumulan 95.000 de los 103.000 pisos turísticos existentes en Catalunya e implicaba el recorte de 28.000 pisos turísticos concentrados en 47 municipios. En definitiva, puntos localizados que presentan problemas de acceso a una vivienda permanente o que ya tienen más de 5 pisos turísticos por cada 100 habitantes, o bien que cumplen con ambos requisitos. Estos municipios no podrán otorgar licencias de apertura de pisos turísticos hasta que adapten su planeamiento urbanístico al nuevo Decreto ley. Las nuevas licencias urbanísticas para viviendas de uso turístico tendrán una duración de cinco años renovables, y los propietarios de pisos turísticos existentes tendrán un margen también de cinco años para solicitarla.

"Las autoridades competentes se posicionan mayoritariamente en contra de la sobreexplotación turística por un motivo básico: daña el mercado del alquiler y daña el mercado de la vivienda"

Cerrar los apartamentos turísticos, sin embargo, no será tan sencillo como se desprende de los últimos anuncios políticos. En el ámbito legal se contempla una ola de demandas por parte de los propietarios afectados, que previsiblemente reclamarán indemnizaciones ante lo que consideran como una expropiación, la de una licencia que reporta una rentabilidad económica a sus inmuebles.

Por su parte, en el plano económico, las repercusiones se traducirán previsiblemente en una pérdida de puestos de trabajo y de actividad comercial derivada de los turistas que optan por estos alojamientos, un sector que desaparecería de los destinos afectados, otorgando la exclusividad del turismo al sector hotelero. Más allá de esta competencia más residual, uno de los objetivos de este tipo de políticas, mejorar el acceso a la vivienda, tampoco es realista si se tiene en cuenta que la proporción de los pisos turísticos sobre el parque residencial total es mínimo.

Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), Barcelona tiene un parque de 7.531 pisos turísticos anunciados en las principales plataformas. La cifra corresponde al mes de agosto de 2023, en plena temporada estival, y crece gradualmente por primera vez desde 2020, cuando el INE comenzó a elaborar esta estadística. El aumento, eso sí, es tenue: ahora tenemos 22 apartamentos vacacionales más que un semestre atrás.

"Barcelona tiene un parque de 7.531 pisos turísticos anunciados en las principales plataformas. La cifra corresponde al mes de agosto de 2023, en plena temporada estival"

Desde la Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (Federatur) se afirma que la capital catalana perderá 1.555 millones de euros en el supuesto de ejecutarse la medida anunciada por Jaume Collboni, que al fin y al cabo solo liberará un 3% de las viviendas de la ciudad condal.

Es necesario implementar soluciones reales y efectivas a los problemas de vivienda que sufren Barcelona, en particular, y Catalunya, en general. En la capital catalana hay 10.700 viviendas con licencia de uso turístico, de las cuales poco más de 7.000 están activas, mientras que se acumulan 75.000 pisos vacíos.

Pero he aquí la gran pregunta: ¿quién garantiza que con el cierre de las viviendas de uso turístico (HUT), estas pasarán directamente al parque de viviendas de alquiler de larga estancia?

De nuevo, en lugar de prohibir lo que se debería hacer, es legislar correctamente, lejos del electoralismo de corta mirada. Cuando se reduce deliberadamente la rentabilidad económica de una propiedad, el titular puede demandar una indemnización y, si bien la ley permite que actualmente las comunidades de vecinos veten la apertura de nuevos apartamentos turísticos, no se puede aplicar de manera retroactiva para cerrar los que ya están operando.

"¿Quién garantiza que con el cierre de las viviendas de uso turístico (HUT), estas pasarán directamente al parque de viviendas de alquiler de larga estancia?"

La perspectiva de la vivienda en Catalunya presenta graves problemas de acceso, especialmente en el mercado de alquiler, debido a la falta de oferta insuficiente y de las medidas de control de alquileres. La situación se agrava por la presencia de grandes tenedores, la especulación inmobiliaria y la llegada al país de expatriados con alto poder adquisitivo. La deficiencia de viviendas públicas también contribuye al problema, en tanto que solo el 2% del parque de viviendas en Barcelona es público, muy por debajo de la media europea del 15%.

Es más necesario que nunca un pacto político y social que permita flexibilizar las normativas urbanísticas, incrementar la oferta disponible y más esfuerzo presupuestario.

El debate turístico, después de la pandemia, apenas ha comenzado. Preparémonos para una lucha fratricida. Palomitas y mucha paciencia.