El calentamiento del mercado de alquiler en Barcelona durante los últimos años había disparado las expectativas de los propietarios, que al ver como los precios del mercado no paraban de subir siempre intentaban conseguir más por su piso. Pero ahora la tendencia ha cambiado. El alquiler ha tocado techo en Barcelona y ha obligado a los propietarios a replantearse su estrategia. Según un informe del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB), el precio mediano de las ofertas publicadas al portal Habitaclia en el segundo trimestre de 2018 se situó en 1.443 euros, un 3% menos que un año antes.
La caída es casi simbólica, como reconoce la presidenta de la O-HB, Carme Trilla, pero es un reflejo de una tendencia que hasta ahora no se había detectado. "Los propietarios empiezan a ser conscientes que el alquiler ha tocado techo y que, si mantienen sus expectativas, se arriesgan a no darlos salida en un tiempo razonable", ha dicho durante la presentación del informe a la feria Construmat. Aún así, la oferta de precios todavía sigue hinchada. De hecho, los pisos se alquilan un 37% por debajo del que piden los propietarios. La demanda –condicionada por el poder adquisitivo de las familias– sólo puede llegar hasta un precio que ronda los 900 euros, una cifra mucho más realista y que se ajusta a las fianzas que se acaban depositando a la Incasòl, el verdadero termómetro de la situación del alquiler.
Se acaba el margen de crecimiento
El mercado inmobiliario está muy influido por las percepciones, tanto de los propietarios como de los potenciales locatarios. Después de la crisis, con mucho margen de crecimiento de los precios, los propietarios podían pedir cada vez más dinero para alquilar su piso porque estas expectativas siempre tenían una correlación con el precio final, que subía sin cesar. Ahora, con los precios muy tensionats –en Barcelona ya hay 15 barrios con un precio mediano por encima de los 1.000 euros–, se está llegando al límite de la capacidad de las familias para hacer frente a incrementos de los alquileres.
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Según el estudio del O-HB, el 74% de la demanda de pisos –medida con los correos electrónicos que los inquilinos envían a Habitaclia para hacer una oferta– está por debajo de los 1.000 euros, mientras que la oferta por debajo del umbral del mileurismo sólo llega a 32%. "Todavía hay una elevada discrepancia entre la oferta y la pide", insiste Trilla, "pero ya empieza a estar claro que el punto de encuentro se situará alrededor de los 1.000 euros". Este sería el techo teórico, puesto que en los últimos dos años el incremento de los precios del alquiler –que actualmente es de 954 euros en Barcelona– se ha retardado a medida que se acercaba a este límite.
Durante el periodo de estudio –segundo trimestre de 2018–, el precio mediano que los inquilinos estaban dispuestos a pagar era de 908 euros, un precio prácticamente igual a los 916 de fianza mediana que registró la Incasòl entre abril y el junio del año pasado. "Hay un proceso de ajustamiento de los precios durante la negociación y al final se acaban adaptando a la capacidad de pago de la demanda, aunque esta esté tensionada". Esto no quiere decir que los precios de mercado estén ajustados al que las familias tendrían que pagar en una situación ideal –que según la ONU es un 30% de los ingresos–, puesto que la vivienda es una necesidad básica y mucha gente se ve obligada a renunciar a otras cosas para poder pagar el alquiler.
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La realidad se impone
Otra de las conclusiones del estudio es que los pisos que más se ajustan a los precios de mercado son los que tienen una salida más rápida. Los datos del O-HB así lo reflejan: el 79% de los anuncios están activos durante menos de un mes y los pisos se acaban alquilando por una media de 861 euros. En concreto, en Barcelona las ofertas que tienen un precio mediano de 772 euros duran entre 2 y 7 días antes de ser dados de baja, mientras que a partir del 950 el plazo ya se amplía a un mes –hay que hacer más números a casa y la negociación se alarga–. A partir de 1.110 euros se mantienen anunciados más de 5 meses.
"La oferta que está en precio de mercado tiene una rápida salida", ha explicado la directora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, que también ha participado en la elaboración del informe. La moderación de los precios no sólo afecta las expectativas de los propietarios que quieren alquilar su piso, sino que también puede incidir en las de los que ya lo tienen alquilado. "Si tú has alquilado tu piso a un precio exorbitante cuando el mercado está en proceso de estabilización, te arriesgas a perder tu inquilino porque tendrá mejores perspectivas de encontrar algo más barata".