El 22@ es la historia de un éxito. Se ha convertido en un gran representante de la marca Barcelona y en un modelo de barrio que otras muchas ciudades intentan imitar. Es la mayor reconversión urbanística de la ciudad. 200 hectáreas de suelo industrial convertidas en el distrito del conocimiento, la tecnología y la innovación. Y mientras todavía le queda recorrido para acoger nuevos desarrollos, hay otra área de Barcelona que se le ha puesto a rueda: la Zona Fira. Es medio barcelonesa y medio hospitalenca y está destinada a ser la reconversión urbanística más grande de Barcelona desde el 22@.
Quizás es porque queda un poco escondida, detrás de la montaña de Montjuïc, o quizás sea por su pasado agrícola e industrial, pero la Zona Fira -y más concretamente el barrio de La Marina del Prat Vermell- ha sido la gran olvidada de Barcelona durante décadas, hecho que ha provocado que no haya evolucionado como el resto de la ciudad, ni haya desarrollado su potencial. Pero todo llega: mientras el suelo escasea, hay una ciudad que quiere continuar creciendo para acoger más ciudadanos, más oficinas y más comercio.
La Zona Fira comprende desde la Fira de l'Hospitalet y la plaza Europa, hasta la plaza Cerdà y los dos barrios de La Marina de Port y La Marina del Prat Vermell. Según el informe de la consultora CBRE, la zona está dividida en cinco grandes polos de atracción, algunos ya consolidados y otros en desarrollo.
Tres de estos polos son puramente de oficinas: la plaza Europa, el Distrito 38 y el BCN Fira District. La Ciutat de la Justícia y la plaza Cerdà constituyen otro gran polo, que actualmente funciona como motor de actividad económica de la zona. Y el quinto polo es el de La Marina del Prat Vermell: el gran barrio por construir, la nueva ilusión de Barcelona y la gran atracción inmobiliaria de la próxima década.
De los prados de indianas...
En La Marina del Prat Vermell, donde hoy en día reinan las grúas, entre 1850 y 1900 había muchos prados de color rojo. Eran prados de indianas y ahí se secaban las prendas de ropa de algodón que se producían en las fábricas de indianas. Con el tiempo, los prados adquirían el color de la ropa y se convertían en prados de color rojo. De aquí proviene el nombre actual del barrio.
Los prados de indianas se sustituyeron principalmente por fábricas, pero también por humildes edificios residenciales donde vivían los obreros. Se convirtió en una zona industrial destacada, con importantes inversiones y fábricas, como la de Seat, en 1955. Y aunque el complejo de oficinas D38 ya se proyectó a finales de los 90, no fue hasta el 2004-2006 que el Ayuntamiento de Barcelona puso en marcha un plan urbanístico para convertir todo aquel suelo industrial en un nuevo barrio, con muchas viviendas y actividades económicas, equipamientos y zonas verdes.
... a 29.000 ciudadanos
A pesar de que la burocracia y la crisis económica de 2008 retrasaron mucho los planes urbanísticos para La Marina del Prat Vermell, hoy en día no hay obstáculo que pueda frenar el desarrollo inminente del barrio, que pasará de tener 1.200 ciudadanos a 29.000 en 2036.
Marta Tarrío (CBRE), sobre La Marina del Prat Vermell: "Se urbanizarán el equivalente a 40 manzanas de l'Eixample"
"Se urbanizarán el equivalente a 40 manzanas de l'Eixample", compara Marta Tarrío, responsable de investigación de CBREen Barcelona. Y añade que "el barrio tendrá la misma densidad que el resto de Sants". En los próximos años, la zona acogerá 12.000 viviendas nuevas y 120.000 metros de oficinas nuevas.
La consultora apunta que los ayuntamientos de Barcelona y l'Hospitalet tienen un gran reto a la hora de conseguir hacer un barrio equilibrado en cuanto a usos y espacios verdes. Según Marta Tarrío, "no hay ciudades que aporten calidad de vida si no tienen zonas verdes".
Ir a rueda, aprovechar el vacío aerodinámico
La Zona Fira representa actualmente el 10% del stock de oficinas de Barcelona y, según las previsiones de CBRE, incrementará su superficie hasta un 20% entre este año y 2023. Concretamente este 2021 se entregarán 54.000 metros cuadrados de oficinas en la Zona Fira, 22.000 en 2022, y 50.000 en 2023. Son incorporaciones importantes si se tiene en cuenta que el 22@ podría tener una falta de oferta de oficinas para 2024, según un estudio reciente de Cushman & Wakefield.
El 22@ podría tener una falta de oferta de oficinas para 2024, según Cushman & Wakefield
"El 22@ tiene una serie de características que lo hacen único: el mar, el ecosistema...", explica Xavier Güell, director de la oficina de Barcelona de CBRE. Y es que la Zona Fira no compite realmente con el 22@, sino que va a su rueda, como los ciclistas que aprovechan el vacío aerodinámico que deja el compañero de delante. Del mismo modo, la Zona Fira aprovecha la experiencia de su modelo, se queda con aquellas demandas que no puede absorber y ofrece oficinas de máxima calidad a un precio más bajo. Si el precio medio de proyectos de obra nueva en el 22@ es de 24 euros por metro cuadrado, en la Zona Fira es de 20 euros por metro cuadrado.
CBRE destaca en su informe la gran apuesta que se está haciendo en la zona por las oficinas de calidad. Todas las promociones que se están haciendo, tanto residenciales como de oficinas, tienen una calidad muy alta. Concretamente, el 23% son de calidad grado A.
Y esto hace incrementar el interés inversor. La última gran operación de inversión de la zona ha sido la compra de una de las torres de Iberdrola, la Torre Esteve, por 100 millones de euros, por parte del fondo Investment Management. "Es la primera operación que este fondo alemán hace en España y es significativo que lo haya hecho aquí", asegura Tarrío.
El equilibrio de usos y la industria 4.0
Un nuevo barrio, sí, pero sin olvidar su historia. Teniendo en cuenta la importancia del tejido industrial de la zona, CBRE recomienda que haya una evolución hacia la industria 4.0, aprovechando, además, la proximidad a la Zona Franca. "La última milla tiene mucho interés por esta zona, pero creemos que también tiene que haber un lugar en este modelo para la industria 4.0", explica Güell, catalogando esta apuesta como muy positiva para la zona y para toda Barcelona.
Desde la consultora aseguran que el retail es todavía la asignatura pendiente de la Zona Fira. Actualmente cuenta con el centro comercial Gran Via 2 e Ikea, pero falta el tejido comercial que "nacerá a medida que se consolide el sector residencial", augura Tarrío.
El 'retail' es todavía la asignatura pendiente de la Zona Fira
Distribución de energía térmica a gran escala
La red de Ecoenergies es la guinda del pastel de la Zona Fira, concretamente del barrio de La Marina del Prat Vermell. Se trata de una red de energía térmica que distribuye y produce frío y calor a zonas de Barcelona sur y l'Hospitalet, concretamente a este barrio, a la Zona Franca y al Port. La energía se distribuye a gran escala a promociones residenciales, oficinas, hoteles y otros equipamientos, hecho que permite que los edificios no tengan que tener aparatos individuales de producción de energía. Se realiza a través de tres centrales, que dan servicio a más de 15.000 kilómetros cuadrados. Esta manera de distribuir energía térmica supone una reducción directa de emisiones de CO2.